Cushman & Wakefield I TR International tarafından hazırlanan ve Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ile Nişantaşı Bölgesi’ni kapsayan “İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu”, 2025 yılı verileriyle birlikte şehirdeki ana perakende akslarında ziyaretçi trafiğinin turist yoğunluğuna bağlı olarak farklılaştığını ortaya koyuyor.
Rapora göre İstiklal Caddesi, aylık ortalama 7,5 milyon ziyaretçi ve yıllık 107 milyonluk trafiğiyle son yılların en yüksek seviyelerine ulaşarak metropol turizminin merkezlerinden biri olmayı sürdürdü. Buna karşın Nişantaşı Bölgesi’nde ziyaretçi trafiği ciddi bir düşüş gösterdi. 2024 yılında 36 milyon seviyesinde olan yıllık ziyaretçi sayısı, 2025’te 14,6 milyona gerileyerek belirgin bir daralma yaşadı. Bu düşüşte, özellikle bölgeyi ziyaret eden yabancı turist profilindeki değişimin, başta Arap turistler olmak üzere ziyaretçi sayısındaki azalışın etkili olduğu değerlendirildi. Bağdat Caddesi ise 2024’te kentsel dönüşümün etkisiyle yaşadığı düşüşün ardından 2025 yılında toparlanarak kısmi bir iyileşme kaydetti.
Perakende caddelerinde yüksek doluluk, sınırlı arz yapısı korunuyor
Raporda İstanbul’un ana alışveriş caddelerinde mağaza doluluk oranlarının yüksek seviyelerde seyrettiği, sınırlı arz yapısının ise kiraları desteklediği vurgulandı. Bununla birlikte kiralama faaliyetlerinde metrekare bazında bir daralma dikkat çekiyor.
2025 yılı itibarıyla birincil kira seviyeleri Abdi İpekçi Caddesi’nde 250 dolar, İstiklal Caddesi’nde 220 dolar olarak 2024 yılıyla aynı seviyelerde kalırken, Bağdat Caddesi’nde ise 150 dolardan 180 dolara yükseldi. Genel olarak piyasada kira seviyelerinin korunmasının, yüksek doluluk oranları, güçlü marka karması ve arz kısıtlılığı ile ilişkili olduğu ifade edildi.
Kiralamalarda küçük metrekare eğilimi öne çıkıyor
Son yıllarda kiralama tarafında belirgin bir yavaşlama göze çarpıyor. Üç ana caddede kiralama işlem sayısı 2021 yılında 144 seviyesindeyken, 2025 yılında 64’e kadar geriledi. Buna paralel olarak toplam kiralama hacmi de yaklaşık 7.500 m² seviyesinde kalarak son yılların en düşük düzeyine indi.
İşlem adedinde dönemsel artışlar görülse de, kiralanan alanların küçüldüğü ve markaların daha kompakt mağazalara yöneldiği dikkat çekiyor. Bu durum, piyasada talebin sürdüğünü ancak markaların daha seçici hareket ederek daha küçük ve verimli alanlara yöneldiğini ortaya koyuyor.
İstiklal Caddesi tam doluluk ve güçlü ziyaretçi artışıyla öne çıkıyor
İstiklal Caddesi, yüzde 98 doluluk oranı ile neredeyse tamamen dolu bir yapıya ulaşırken, ziyaretçi trafiğinde de güçlü bir performans sergiledi. 2025 yılında hafta içi günlük ziyaretçi sayısı yaklaşık 240 bine çıkarken, hafta sonu bu sayı 427 bine yükseldi. Yıllık toplam ziyaretçi sayısı ise 107 milyon seviyesine ulaşarak caddeyi İstanbul’un en yoğun ticari ve turistik noktalarından biri haline getirdi.
Kültür, sanat ve turizm faaliyetlerinin yoğunluğu ile birlikte güçlü marka karmasının, İstiklal Caddesi’nin ziyaretçi trafiğini destekleyen temel unsurlar olduğu ifade ediliyor.
Nişantaşı’nda ziyaretçi trafiği sert geriledi, Abdi İpekçi değerini korudu
Nişantaşı Bölgesi’nde yer alan Abdi İpekçi Caddesi, metrekare başına 250 dolar seviyesindeki kira ile İstanbul’un en pahalı alışveriş caddesi olma özelliğini korudu. Bu seviye, Amsterdam ve Helsinki gibi Avrupa’nın önde gelen lüks alışveriş caddelerinin de üzerinde yer alıyor.
Buna karşılık ziyaretçi trafiğinde ciddi bir daralma yaşandı. 2024 yılında yaklaşık 36 milyon olan yıllık ziyaretçi sayısı, 2025 yılında 14,6 milyona geriledi. Hafta içi ve hafta sonu trafiğinde sırasıyla yüzde 50 ve yüzde 72 oranında düşüş gözlemlendi. Bu gerilemede, bölgeye gelen yabancı turist sayısındaki azalışın ve özellikle Arap turist yoğunluğundaki düşüşün etkili olduğu değerlendirildi.
Bağdat Caddesi toparlanıyor, yabancı markalar için cazibe merkezi olmaya devam ediyor
Bağdat Caddesi’nde birincil kira seviyeleri 2025 yılında artış göstererek 150 dolardan 180 dolara yükseldi. Bu artış, üç ana cadde arasında kiraların yükseldiği tek bölge olması açısından dikkat çekiyor.
Cadde üzerindeki yabancı marka oranı da güçlü konumunu sürdürüyor. Bağdat Caddesi %23 ile en yüksek uluslararası marka oranına sahip olurken, Nişantaşı %18 ve İstiklal Caddesi %15 seviyesinde kaldı.
Öte yandan kentsel dönüşüm süreci cadde dinamiklerini etkilemeye devam ediyor. 2025 yılında dönüşüm faaliyetlerinde %34 oranında artış yaşanırken, bu durum kısa vadede ziyaretçi trafiği ve kiralama faaliyetleri üzerinde baskı oluşturabiliyor. Ancak orta vadede modernleşen yapı ve yenilenen ticari alanların caddenin çekiciliğini artırması bekleniyor.
Perakendede odak değişiyor: seçicilik ve verimlilik ön planda
Raporda, artan maliyetler ve küresel ekonomik belirsizliklerin etkisiyle markaların daha temkinli hareket edeceği vurgulanıyor. Önümüzdeki dönemde büyüme odaklı genişlemeler yerine, daha seçici ve verimlilik odaklı stratejilerin öne çıkması bekleniyor.
Bu çerçevede markaların daha küçük metrekareli, yüksek performans potansiyeline sahip ve lokasyon kalitesi yüksek mağazalara yönelmesi öngörülüyor. Birincil lokasyonlar güçlü talep görmeye devam ederken, ikincil bölgelerin ise daha fazla baskı altında kalacağı ifade ediliyor.
Rapor: C&W TR International
