Kademeli Kira (Step Rent) Nedir?

Kademeli kira, mağaza kira sözleşmelerinde kira bedelinin sözleşme süresi boyunca önceden belirlenmiş aralıklarla ve tutarlarla artırıldığı kira yapısıdır; yeni açılan mağazanın ilk yıllarında kira yükünü hafifletmek için kullanılır.

Kademeli kira, İngilizcede step rent olarak bilinir. Kira bedeli, sözleşmenin başında sabit değil, merdiven gibi basamaklı olarak belirlenir. Örneğin ilk yıl düşük, ikinci yıl biraz daha yüksek, üçüncü yıl ve sonrasında tam bedel. Bu yapı, yeni açılan bir mağazanın müşteri kitlesini oluşturduğu ilk dönemde kira yükünü azaltır. AVM'ler yeni markaları çekmek, boş alanları doldurmak ya da yeni açılan bir AVM'ye kiracı bulmak için kademeli kira sunar. Kiracı için ise risk paylaşımının somut bir biçimidir.

Kademeli kira nasıl çalışır?

Sözleşmede her dönemin kira tutarı ya da bir önceki döneme göre artış oranı açıkça yazılır. Kademeler genellikle yıllık olarak belirlenir. Kademeli artış, enflasyona bağlı kira endekslemesi ile birlikte ya da onun yerine uygulanabilir. Bunun hangi şekilde olacağı sözleşmede netleştirilmelidir.

Kademeli kira, mağaza olgunlaşma eğrisi ile uyumludur. Mağazanın cirosu ilk yıllarda yavaş büyür, sonra olgunluk seviyesine ulaşır. Kiranın da bu eğriye paralel artması, kiracının nakit akışını korur. Mülk sahibi açısından ise sözleşme süresi boyunca toplam kira geliri, sabit kirayla benzer bir seviyeye ulaşabilir.

Perakendede kademeli kira örneği

Varsayımsal bir örnek: Yeni açılan bir AVM, bir kozmetik zincirine beş yıllık sözleşme öneriyor. Aylık kira ilk yıl 200.000 TL, ikinci yıl 240.000 TL, üçüncü yıl ve sonrasında 280.000 TL olarak belirleniyor. Ayrıca her yıl kira endekslemesi uygulanıyor. Zincir, ilk yıl mağazanın cirosu henüz düşükken daha az kira ödüyor. AVM ise önemli bir markayı açılışta kiracı olarak kazanıyor.

Kademeli kira için dikkat edilmesi gerekenler

• Kademeli artışın endekslemeyle birlikte mi uygulanacağı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
• Kiracı, son kademedeki kira tutarının mağazanın olgun cirosuyla uyumlu olup olmadığını hesaplamalıdır.
• Erken fesih halinde ilk yıllarda verilen indirimin geri istenip istenmeyeceği belirlenmelidir.
• Muhasebede kira gideri, kiralama standardı uyarınca doğru şekilde dağıtılmalıdır.

İlgili terimler

Kademeli kirayla bağlantılı terimler arasında kira muafiyet dönemi, ciro kirası, kira maliyeti oranı ve TFRS 16 yer alır. AVM ve gayrimenkul haberlerini AVM ve gayrimenkul sayfasında takip edebilirsiniz.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü