Kira Maliyeti Oranı (Occupancy Cost Ratio) Nedir?

Kira maliyeti oranı, bir mağazanın kira, ortak alan gideri ve diğer gayrimenkul maliyetlerinin toplamının aynı dönemdeki net satış cirosuna oranıdır ve lokasyonun sürdürülebilirliğini gösterir.

Bir mağazanın ne kadar kira ödediği tek başına çok şey söylemez; asıl soru bu kiranın satışların ne kadarını yediğidir. Kira maliyeti oranı (occupancy cost ratio), mağazanın tüm gayrimenkul maliyetlerinin net satışa oranıdır. Perakendeciler bu oranı yeni lokasyon kararlarında, kira yenileme pazarlıklarında ve mağaza kapatma değerlendirmelerinde kullanır. AVM yöneticileri ve yatırımcılar ise kiracıların kirayı sürdürülebilir biçimde ödeyip ödeyemeyeceğini anlamak için izler. Oranın yükselmesi, kiracının kirayı artık taşıyamayacağının erken uyarısıdır.

Kira maliyeti oranı nasıl çalışır?

Formül: Kira maliyeti oranı = (Kira + Ortak alan gideri + Pazarlama katkı payı + Diğer gayrimenkul giderleri) ÷ Net satış × 100. Bazı şirketler mağazanın bakım ve sigorta giderlerini de pay kısmına ekler. Hangi kalemlerin dahil edildiği şirket içinde sabit tutulmalıdır.

Kabul edilebilir oran kategoriye göre çok değişir. Brüt marjı yüksek olan kozmetik, takı ve moda kategorileri daha yüksek bir oranı taşıyabilirken, marjı düşük market ve elektronik kategorilerinde oranın daha düşük kalması gerekir. Bu yüzden oranı aynı kategori içindeki mağazalarla ve şirketin kendi hedefleriyle karşılaştırmak, sektör geneli ortalamalardan daha anlamlıdır. Oran, dört duvar FAVÖK analizinin de temel girdisidir.

Perakendede kira maliyeti oranı örneği

Varsayımsal bir örnek: Bir spor giyim mağazası yılda 24 milyon TL net satış yapıyor. Yıllık kira 2,4 milyon TL, ortak alan gideri 600.000 TL ve pazarlama katkı payı 120.000 TL. Toplam gayrimenkul maliyeti 3,12 milyon TL olduğundan kira maliyeti oranı yüzde 13. Zincirin bu kategori için hedefi yüzde 12 ise, kira yenileme döneminde ya kira indirimi ya da satış artışı planı gündeme gelir.

Kira maliyeti oranı için dikkat edilmesi gerekenler

• Oran yeni mağaza fizibilitesinde muhafazakâr satış tahminiyle hesaplanmalıdır.
• Mevsimsel kategorilerde aylık değil yıllık oran esas alınmalıdır.
• Kira artış maddeleri ile satış artış beklentisi birlikte modellenmelidir.
• Oranı yükselen mağazalar için kira pazarlığı sözleşme bitiminden çok önce başlatılmalıdır.

İlgili terimler

Bu oranla birlikte izlenen kavramlar ciro kirası, ortak alan gideri, brüt kâr marjı ve metrekare verimliliği olarak sıralanabilir. AVM ve kiralama gündemi için AVM ve gayrimenkul sayfasını izleyin.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü