Ciro Kirası (Percentage Rent) Nedir?

Ciro kirası, kiracının ödeyeceği kiranın tamamının ya da bir bölümünün mağazanın satış cirosunun belirli bir yüzdesi olarak hesaplandığı ve AVM'lerde yaygın olarak kullanılan kira modelidir.

Ciro kirası (percentage rent), kiranın sabit bir tutar yerine kiracının satışlarına bağlandığı modeldir. Kiracı iyi satış yaptığında AVM de daha çok kazanır; satışlar düştüğünde ise kira yükü de azalır. Türkiye'deki AVM'lerde genellikle tek başına değil, minimum garanti kira ile birlikte kullanılır: kiracı, sabit asgari kira ile cironun sözleşmede belirlenen yüzdesinden hangisi yüksekse onu öder. Model, kiracı ile kiraya veren arasındaki riski paylaştırır ve AVM yönetimini kiracıların satışını artırmaya teşvik eder.

Ciro kirası nasıl çalışır?

Formül: Ödenecek kira = max (Minimum garanti kira; Net ciro × Ciro kirası oranı). Ciro oranı sektöre göre değişir: marjı yüksek kategorilerde oran genellikle daha yüksek, marjı düşük süpermarket ve elektronik gibi kategorilerde daha düşük tutulur.

Hesaplamanın temelini kiracının ciro bildirimi oluşturur. Sözleşme, cironun nasıl tanımlanacağını ayrıntılı yazar: KDV hariç mi, iadeler düşülmüş mü, mağazadan verilen online siparişler dahil mi, hediye kartı satışları ne zaman sayılır. Hesaplama genellikle aylık yapılır, yıl sonunda ise denetlenmiş rakamlarla mahsuplaşma yapılabilir. AVM yönetimi, beyanın doğruluğunu kontrol etmek için sözleşmeye ciro denetimi hakkı ekler.

Perakendede ciro kirası örneği

Varsayımsal bir örnek: Bir kozmetik mağazasının sözleşmesinde aylık minimum garanti kira 300.000 TL, ciro kirası oranı yüzde 8 olarak belirlenmiş. Mağaza bir ayda 3 milyon TL net ciro yaparsa ciro payı 240.000 TL olur; kiracı minimum kira olan 300.000 TL'yi öder. Yılbaşı ayında ciro 5 milyon TL'ye çıkarsa ciro payı 400.000 TL olur ve kiracı bu ay 400.000 TL kira öder.

Ciro kirası için dikkat edilmesi gerekenler

• Ciro tanımı sözleşmede iadeler, indirimler, online satışlar ve vergiler açısından açıkça yazılmalıdır.
• Kiracı, ciro oranını kira maliyeti oranı hedefiyle karşılaştırarak kabul etmelidir.
• Mağazadan teslim edilen e-ticaret siparişlerinin hangi ciroya yazılacağı netleştirilmelidir.
• Ciro denetimi hakkının kapsamı ve sıklığı sözleşmede sınırlandırılmalıdır.

İlgili terimler

Ciro kirasıyla ilgili kavramlar ortak alan gideri, ticari kira sözleşmesi, net satış ve kira endekslemesi başlıklarında anlatılıyor. AVM kiralamasına dair gelişmeler AVM ve gayrimenkul başlığında.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü