Kiracı Karması (Tenant Mix) Nedir?

Kiracı karması, bir alışveriş merkezinde hangi kategorilerden, hangi marka ve büyüklükteki kiracıların hangi oranlarda ve hangi konumlarda yer alacağını belirleyen planlama yaklaşımıdır.

Kiracı karması (tenant mix), bir AVM'nin hangi mağazalardan oluşacağına dair stratejik plandır. İyi bir karma; ziyaretçiye aradığını bulduğu, keşfettiği ve vakit geçirdiği bir alan sunar, kiracılara ise birbirini besleyen bir trafik yaratır. Planlama yalnızca hangi kategorilerin bulunacağını değil, her kategorinin toplam alan içindeki payını, marka seviyelerini ve mağazaların kat ve koridor yerleşimini de kapsar. AVM'nin çekim alanındaki nüfusun gelir düzeyi ve alışveriş alışkanlıkları karmanın temel girdisidir.

Kiracı karması nasıl çalışır?

Planlama genellikle bir alan dağılım tablosuyla başlar: moda, ayakkabı ve aksesuar, kozmetik, elektronik, ev, yeme içme, eğlence, hizmet ve market gibi kategorilere toplam GLA'nın yüzde kaçının ayrılacağı belirlenir. Ardından her kategoride hangi markaların çapa, hangilerinin tamamlayıcı olacağı seçilir. Çapa kiracılar genellikle koridor uçlarına yerleştirilir, böylece ziyaretçi aradaki mağazaların önünden geçer.

Benzer mağazaların gruplanması ziyaretçinin karşılaştırma yapmasını kolaylaştırır; ancak tek bir kategorinin aşırı ağırlığı mağazaların birbirinin satışını yemesine yol açabilir. Karma statik değildir: tüketici eğilimleri değiştikçe, örneğin yeme içme ve deneyim alanlarına talep arttıkça, AVM yönetimi sözleşme bitişlerini fırsat bilerek karmayı yeniden düzenler.

Perakendede kiracı karması örneği

Varsayımsal bir örnek: Orta gelirli bir semtteki 35.000 metrekarelik AVM'de moda kategorisi alanın yarısından fazlasını kaplıyor, yeme içme ise küçük bir payla sınırlı kalıyor. Ziyaretçi araştırması, ailelerin akşam saatlerinde AVM'yi tercih etmediğini gösteriyor. Yönetim, sözleşmesi biten iki giyim mağazasının alanını birleştirip bir aile eğlence merkezi ve restoran bölümüne dönüştürüyor. Bir yıl içinde akşam trafiği artıyor.

Kiracı karması için dikkat edilmesi gerekenler

• Karma kararları kiracı ciroları, ziyaretçi araştırması ve çekim alanı verisiyle desteklenmelidir.
• Kira geliri kısa vadede yüksek olan ama karmaya zarar veren kiracılardan kaçınılmalıdır.
• Sözleşme bitiş tarihleri karma değişikliğine imkân verecek şekilde dağıtılmalıdır.
• Kiracıların münhasırlık talepleri karma esnekliğini sınırlamamalıdır.

İlgili terimler

Kiracı karmasıyla ilgili diğer terimler AVM bölgelendirmesi, food court, destinasyon AVM ve AVM doluluk oranı başlıklarında anlatılıyor. AVM'lerdeki son açılışlar ve dönüşümler AVM ve gayrimenkul sayfasında.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü