AVM Doluluk Oranı Nedir?

AVM doluluk oranı, bir alışveriş merkezindeki kiralanmış ve kira sözleşmesi yürürlükte olan alanın toplam brüt kiralanabilir alana oranıdır ve AVM'nin ticari sağlığının temel göstergelerinden biridir.

AVM doluluk oranı, bir alışveriş merkezinin kiralanabilir alanının ne kadarının kiracılarla dolu olduğunu gösterir. Boş dükkânların çoğaldığı bir AVM hem kira gelirini kaybeder hem de ziyaretçi gözünde cazibesini yitirir; bu yüzden oran, yatırımcıların, kredi veren bankaların, değerleme uzmanlarının ve kiracıların ilk baktığı rakamlardan biridir. Yüksek doluluk, kiraya verenin pazarlık gücünü artırır. Düşük doluluk ise kira indirimleri, kira muafiyet dönemleri ve yeniden konumlandırma tartışmalarını beraberinde getirir.

AVM doluluk oranı nasıl çalışır?

Formül: Doluluk oranı = Kiralanmış GLA ÷ Toplam GLA × 100. Oran, birim sayısı yerine alan üzerinden hesaplandığında daha anlamlıdır; çünkü 8.000 metrekarelik bir çapa kiracının boşalması, onlarca küçük dükkânın boşalmasından daha büyük bir etki yaratır.

Uygulamada iki farklı oran izlenir. Sözleşmeye bağlı doluluk, kira sözleşmesi imzalanmış tüm alanları kapsar. Fiili doluluk ise yalnızca faaliyette olan mağazaları sayar; sözleşmesi imzalanmış ama henüz açılmamış ya da kapalı duran birimler bu hesaba girmez. Geçici kiralamalar ve specialty leasing alanlarının dahil edilip edilmediği de raporda belirtilmelidir.

Perakendede AVM doluluk oranı örneği

Varsayımsal bir örnek: 40.000 metrekare GLA'lı bir AVM'de 36.400 metrekarelik alan kiralanmış görünüyor, doluluk yüzde 91. Ancak kiralanmış alanların 2.000 metrekaresi tadilatta olan ve henüz açılmayan iki mağazaya ait. Fiili doluluk bu durumda yüzde 86 seviyesinde kalıyor. AVM yönetimi yatırımcı raporunda iki oranı ayrı ayrı veriyor ve boş birimler için kiralama planını ekliyor.

AVM doluluk oranı için dikkat edilmesi gerekenler

• Oran mutlaka hangi tanıma göre hesaplandığı belirtilerek raporlanmalıdır.
• Yüksek doluluk, düşük kira ve uzun muafiyet dönemleriyle elde ediliyorsa gelir tarafı ayrıca incelenmelidir.
• Kiracı açısından, AVM'nin doluluk eğilimi ve boş birimlerin konumu kira pazarlığında kullanılabilir.
• Doluluk, ziyaretçi sayısı ve kiracı cirolarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

İlgili terimler

Doluluk oranıyla birlikte brüt kiralanabilir alan, kiracı karması, footfall ve çapa kiracı kavramlarına bakabilirsiniz. AVM sektöründeki gelişmeler AVM ve gayrimenkul kategorisinde, perakendenin diğer gündem başlıkları ana sayfamızda.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü