Brüt Kiralanabilir Alan (GLA) Nedir?
Brüt kiralanabilir alan (GLA), bir alışveriş merkezi ya da ticari binada kiracılara kiralanabilen toplam alanın metrekare cinsinden ifadesidir ve AVM büyüklüğünün standart ölçüsüdür.
Bir AVM'nin büyüklüğü konuşulurken verilen rakam genellikle toplam inşaat alanı değil, brüt kiralanabilir alan (GLA, Gross Leasable Area) olur. GLA, kiracılara tahsis edilebilen ve kira geliri üreten alanların toplamıdır: mağazalar, restoranlar, sinema, süpermarket ve depolar. Otopark, koridorlar, yürüyen merdivenler, tuvaletler ve teknik hacimler ise genellikle GLA'ya dahil edilmez. Yatırımcılar, AVM yöneticileri, kiracılar ve sektör analistleri; kira gelirini, doluluğu, verimliliği ve pazar büyüklüğünü GLA üzerinden ölçer.
Brüt kiralanabilir alan nasıl çalışır?
Her kiralanabilir birimin alanı, sözleşmede tarif edilen ölçüm yöntemine göre hesaplanır ve projenin toplam GLA'sı bu birimlerin toplamıdır. Bir mağazanın GLA'sı, iç satış alanının yanında deposunu, kendi personel alanlarını ve bazen duvar kalınlıklarının bir kısmını da içerebilir. Bu yüzden kiracının fiilen kullandığı satış alanı GLA'dan küçüktür.
GLA, pek çok hesaplamanın paydasıdır. Formül: Metrekare başına kira = Yıllık kira geliri ÷ GLA. AVM doluluk oranı, kiralanmış GLA'nın toplam GLA'ya bölünmesiyle bulunur. Ülke ya da şehir düzeyinde ise bin kişi başına GLA perakende alan arzının ne kadar yoğun olduğunu gösterir.
Perakendede brüt kiralanabilir alan örneği
Varsayımsal bir örnek: Toplam inşaat alanı 120.000 metrekare olan bir AVM projesinde otopark, ortak alanlar ve teknik hacimler çıkarıldığında 48.000 metrekare GLA kalıyor. Bunun 9.000 metrekaresi bir hipermarkete, 6.000 metrekaresi sinemaya, kalan alan ise 150 civarı mağaza ve restorana ayrılıyor. Yatırımcı, metrekare başına aylık ortalama kira ve doluluk varsayımıyla bu 48.000 metrekare üzerinden gelir modelini kuruyor.
Brüt kiralanabilir alan için dikkat edilmesi gerekenler
- Kira sözleşmesinde alanın hangi yöntemle ölçüldüğü ve ortak alanlardan pay eklenip eklenmediği açıkça yazılmalıdır.
- Kiracılar teklif alırken GLA ile net satış alanı arasındaki farkı ayrıca hesaplamalıdır.
- Farklı AVM'lerin GLA rakamları karşılaştırılırken ölçüm tanımlarının aynı olduğundan emin olunmalıdır.
- Tadilat ve birim birleştirmelerinden sonra GLA kayıtları güncellenmelidir.
İlgili terimler
GLA ile birlikte metrekare verimliliği, kiracı karması, bölgesel AVM ve ciro kirası kavramlarını da öğrenin. AVM ve perakende gayrimenkulü haberleri AVM ve gayrimenkul kategorisinde.
Son güncelleme: · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü