AVM Bölgelendirmesi (Zoning) Nedir?

AVM bölgelendirmesi, alışveriş merkezindeki mağazaların kategori, hedef kitle ve ziyaret amacına göre belirli koridor ve katlarda gruplanmasıdır; ziyaretçi akışını ve kiracıların ortak satış potansiyelini yönetir.

Bir AVM'de giyim mağazalarının aynı katta, restoranların en üst katta, teknoloji mağazalarının belli bir koridorda toplanması tesadüf değildir. Buna AVM bölgelendirmesi (zoning) denir. AVM sahibi ya da yönetim şirketi, mağazaları kategori, fiyat seviyesi ve ziyaret amacına göre gruplayarak ziyaretçinin merkezin tamamında dolaşmasını sağlamaya çalışır. İyi bir bölgelendirme kiracı karması ile birlikte düşünülür ve hem ziyaretçi memnuniyetini hem de kiracıların satışını etkiler.

AVM bölgelendirmesi nasıl çalışır?

Planlama, çapa kiracıların yerleştirilmesiyle başlar. Hipermarket, büyük giyim mağazası ya da sinema gibi çekim gücü yüksek kiracılar koridorların uçlarına konur; aradaki küçük mağazalar bu iki nokta arasındaki trafiği paylaşır. Ardından benzer kategoriler gruplanır: kadın giyim, çocuk ve oyuncak, spor, ev ürünleri gibi.

Yemek alanları genellikle üst katlarda toplanır, böylece ziyaretçi yemek için yukarı çıkarken diğer katları geçer. Günlük ihtiyaç kiracıları, örneğin market, eczane ve terzi ise otoparka yakın yerleştirilir. Bölgelendirme zamanla değişir; boşalan mağazalar, gelen yeni markalar ve değişen ziyaretçi profili düzenli bir gözden geçirme gerektirir.

Perakendede AVM bölgelendirmesi örneği

Örneğin üç katlı bir AVM'de giriş katı, en çok ziyaret alan moda ve kozmetik markalarına ayrılıyor. Birinci kat çocuk, spor ve ev ürünlerine, ikinci kat ise yemek katı ve sinemaya bırakılıyor. Teknoloji mağazaları, otoparktan gelen ziyaretçiyi karşılayan koridorda gruplanıyor. Yönetim, kişi sayacı verisine bakarak birinci katın arka koridorunun az gezildiğini fark ediyor ve oraya bir oyun alanı yerleştiriyor.

AVM bölgelendirmesi için dikkat edilmesi gerekenler

• Aynı kategorideki rakipleri yan yana koymak karşılaştırma alışverişini kolaylaştırır, ancak kiracıların itirazına yol açabilir.
• Ölü koridorların önüne geçmek için her koridorun ucunda bir çekim noktası bulunmalıdır.
• Bölgelendirme kararları yönlendirme tabelaları ve kat planı haritalarıyla desteklenmelidir.
• Yeniden bölgelendirme, kira sözleşmelerinin bitiş tarihleriyle uyumlu bir takvimle yapılmalıdır.

İlgili terimler

AVM bölgelendirmesiyle ilişkili kavramlar arasında AVM doluluk oranı, kişi sayacı, AVM yönetim şirketi ve ölü alan yer alır. AVM sektöründeki gelişmeler AVM ve gayrimenkul sayfasında.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü