Kira Sözleşmesi Yenileme Opsiyonu Nedir?

Kira sözleşmesi yenileme opsiyonu, kiracıya sözleşme süresinin sonunda önceden belirlenmiş koşullarla kirayı yeni bir dönem için tek taraflı olarak uzatma hakkı veren sözleşme hükmüdür.

Mağazaya milyonlarca lira dekorasyon yatırımı yapan bir perakendeci, beş yıl sonra kapı dışarı edilmek istemez. Kira sözleşmesi yenileme opsiyonu, bu riski azaltmak için konan maddedir. Kiracı, sözleşmenin bitiminden belirli bir süre önce bildirimde bulunarak kirayı bir ya da birkaç dönem daha uzatma hakkına sahip olur. Opsiyon, yeni dönemde kiranın nasıl belirleneceğini de baştan tanımlar. Uzun vadeli yer güvencesi isteyen zincirler ile istikrarlı gelir isteyen mülk sahipleri bu maddeyi sıkça pazarlık konusu yapar.

Kira sözleşmesi yenileme opsiyonu nasıl çalışır?

Madde üç unsur içerir: opsiyonun kaç kez ve kaç yıllığına kullanılabileceği, kiracının ne kadar önceden bildirim yapması gerektiği ve yeni dönem kirasının hesaplanma yöntemi. Kira; sabit bir artış oranıyla, bir fiyat endeksine göre ya da bağımsız bir değerleme uzmanının belirleyeceği piyasa kirasına göre güncellenebilir.

Türk Borçlar Kanunu, çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel kurallar içerir ve belirli süreli sözleşmeler kiracı bildirimde bulunmadıkça kendiliğinden uzayabilir. Buna rağmen yenileme opsiyonu, yeni dönem kirasının belirsizliğini giderdiği için ticari açıdan değer taşır. Opsiyonun kullanılması genellikle kiracının sözleşmeye uymuş olması şartına bağlanır.

Perakendede kira sözleşmesi yenileme opsiyonu örneği

Varsayımsal bir örnek: Bir mobilya zinciri, bir perakende parkında 2.500 metrekarelik mağazayı 5 yıllığına kiralıyor ve 5'er yıllık iki yenileme opsiyonu alıyor. Opsiyonu kullanmak için bitişten 6 ay önce yazılı bildirim gerekiyor. Yeni dönem kirası, bağımsız değerleme ile belirlenen piyasa kirasının yüzde 95'i olarak hesaplanacak. Zincir beşinci yılda mağazanın iyi performans gösterdiğini görüyor, süresi içinde bildirim yaparak yerini on yıl daha güvenceye alıyor.

Kira sözleşmesi yenileme opsiyonu için dikkat edilmesi gerekenler

• Bildirim tarihleri takvime işlenmeli, süresi kaçırılan opsiyon hakkı kaybedilebilir.
• Yeni dönem kirasının hesap yöntemi belirsiz bırakılırsa opsiyon pratikte işe yaramaz hale gelir.
• Kira endekslemesi ile opsiyon dönemindeki kira artışı aynı mantıkla kurulmalıdır.
• Opsiyon dönemlerinde de fit-out yenileme yükümlülüğü olup olmadığı belirtilmelidir.

İlgili terimler

Yenileme opsiyonuyla birlikte ele alınan kavramlar arasında ticari kira sözleşmesi, ciro kirası, minimum garanti kira ve kira muafiyet dönemi bulunur. Kiralama haberleri AVM ve gayrimenkul kategorisinde.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü