Ölü AVM (Dead Mall) Nedir?

Ölü AVM, ziyaretçi sayısı ve doluluk oranı ciddi biçimde düşmüş, çapa kiracılarını kaybetmiş ve mağazalarının büyük kısmı boş kalmış alışveriş merkezini tanımlayan kavramdır.

Ölü AVM, İngilizcede dead mall olarak bilinir ve özellikle Amerika Birleşik Devletleri'nde bölgesel alışveriş merkezlerinin gerilemesiyle yaygınlaşan bir terimdir. Bu AVM'ler fiziksel olarak açık olabilir, ancak ticari olarak işlevini yitirmiştir. Mağazaların çoğu kapalıdır, koridorlar boştur, kalan kiracılar da düşük kira ödeyen ya da kısa süreli kiracılardır. Türkiye'de de yanlış konumlanmış, rakip AVM'lerin gölgesinde kalmış ya da bölgenin ihtiyacını karşılamayan bazı AVM'ler benzer bir süreçten geçmiştir. Durum hem yatırımcı hem kiracı hem de çevredeki kent dokusu için sorun yaratır.

Ölü AVM süreci nasıl çalışır?

Süreç çoğunlukla bir zincirleme etkiyle başlar. Büyük bir çapa kiracı kapanır, ziyaretçi sayısı düşer. Ziyaretçi azalınca diğer kiracıların cirosu geriler ve sözleşmeleri bittiğinde çıkarlar. Boş mağazalar ziyaretçiye olumsuz bir izlenim verir ve trafik daha da azalır. Gelir düştükçe bakım ve yenileme yatırımları ertelenir, AVM yıpranır.

Bu süreçte göstergeler net şekilde izlenebilir: düşen doluluk oranı, geriye giden ziyaretçi endeksi ve kiracıların kira maliyeti oranının sürdürülemez seviyeye çıkması.

Perakendede ölü AVM örneği

Varsayımsal bir örnek: Şehir dışında bir AVM'nin hipermarketi ve sinema salonu kapanıyor. İki yıl içinde mağazaların yarısı boşalıyor. Yatırımcı, AVM'yi satmak yerine bir bölümünü lojistik depoya, diğer bölümünü spor ve eğitim merkezine dönüştürmeye karar veriyor. AVM artık klasik bir alışveriş merkezi olmasa da yeni kullanımlarla gelir üretmeye başlıyor.

Ölü AVM için dikkat edilmesi gerekenler

• Çapa kiracı kaybı erken uyarı olarak görülmeli, yerine hızla güçlü bir kiracı bulunmalıdır.
• Doluluk ve ziyaretçi verileri düzenli izlenmeli, düşüş eğilimi erken fark edilmelidir.
• Kalan kiracılar için geçici kira indirimleri, AVM'nin tamamen boşalmasını geciktirebilir.
• Yeniden kullanım seçenekleri, imar ve yapı kurallarına uygunluk açısından değerlendirilmelidir.

İlgili terimler

Ölü AVM kavramıyla bağlantılı terimler arasında AVM yeniden konumlandırma, co-tenancy maddesi, bölgesel AVM ve karma kullanım projesi yer alır. AVM haberleri AVM ve gayrimenkul sayfasında, diğer gelişmeler güncel perakende haberleri akışında.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü