Co-Tenancy Maddesi Nedir?

Co-tenancy maddesi, AVM kira sözleşmelerinde belirli çapa kiracıların ayrılması ya da merkezin doluluk oranının belli bir seviyenin altına düşmesi halinde kiracıya kira indirimi veya fesih hakkı tanıyan hükümdür.

Bir mağaza, AVM'de yer kiralarken yalnızca dükkânı değil, yanındaki büyük markaların getireceği ziyaretçiyi de kiralar. Co-tenancy maddesi, bu beklentiyi sözleşmeye bağlar. Belirli çapa kiracılar merkezden ayrılırsa ya da AVM'nin doluluk oranı belli bir eşiğin altına inerse, kiracı daha düşük kira ödeme veya sözleşmeyi feshetme hakkı kazanır. Uluslararası kiralama uygulamasında yaygın olan bu madde, büyük markaların açılış dönemindeki pazarlıklarında da sıkça gündeme gelir.

Co-tenancy maddesi nasıl çalışır?

Madde iki tür koşul içerebilir. Açılış koşulunda, kiracı mağazasını açmadan önce belirli markaların veya belirli bir doluluk oranının sağlanmış olmasını şart koşar. İşletme koşulunda ise sözleşme süresince bu durumun devam etmesi beklenir. Koşul bozulduğunda genellikle bir düzeltme süresi tanınır; AVM yönetimi bu sürede yeni bir kiracı bulamazsa kiracının hakları devreye girer.

Yaygın çözüm, sabit kiranın yerine yalnızca ciro kirası ödenmesi ya da kiranın belli bir oranda indirilmesidir. Koşul uzun süre devam ederse kiracı sözleşmeyi cezasız sona erdirebilir.

Perakendede co-tenancy maddesi örneği

Varsayımsal bir senaryo: Bir spor mağazası, AVM'nin büyük hipermarketi ve sinemasını sözleşmesinde çapa kiracı olarak adlandırıyor. Hipermarket ayrılırsa ve 6 ay içinde benzer büyüklükte bir kiracı gelmezse, spor mağazası sabit kira yerine cirosunun yüzde 7'si oranında kira ödeyecek. Bu durum 18 ay sürerse sözleşmeyi feshedebilecek. Hipermarketin kapanmasının ardından yönetim, boş alanı bir ev ürünleri zincirine kiralayarak koşulu yeniden sağlıyor.

Co-tenancy maddesi için dikkat edilmesi gerekenler

• Hangi kiracıların "çapa" sayıldığı ve yerlerine gelecek markanın hangi niteliği taşıması gerektiği yazılmalıdır.
• Doluluk oranının nasıl ölçüleceği, alan bazında mı mağaza sayısında mı, açıkça tanımlanmalıdır.
• AVM sahibi açısından bu madde finansman ve değerleme üzerinde baskı yaratır, kapsamı dar tutulmaya çalışılır.
• Düzeltme süresi gerçekçi olmalı, yeni kiracının fit-out süresi de hesaba katılmalıdır.

İlgili terimler

Co-tenancy maddesiyle ilgili kavramlar arasında kiracı karması, ticari kira sözleşmesi, mesafe kısıtı ve minimum garanti kira bulunur. AVM kiralama haberleri AVM ve gayrimenkul başlığında.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü