Ortak Alan Katsayısı (Load Factor) Nedir?

Formül: Kiralanabilir alan = Net kullanım alanı × Ortak alan katsayısı. Katsayı, binadaki toplam kiralanabilir alanın, kiracıların toplam net alanına bölünmesiyle bulunur. Örneğin 1,20 katsayı, net alana yüzde 20 ortak alan payı eklendiği anlamına gelir.

Katsayı binadan binaya değişir. Geniş koridorlu, büyük atriumlu ya da çok katlı AVM'lerde daha yüksek olabilir. Kiracı açısından önemli olan, metrekare kira fiyatını karşılaştırırken bu katsayıyı da hesaba katmaktır. İki AVM aynı metrekare fiyatını teklif etse bile katsayısı yüksek olanda kiracı aynı net alan için daha fazla öder. Bu nedenle sözleşmede net alan, katsayı ve ölçüm yöntemi açıkça yazılmalıdır.

Perakendede ortak alan katsayısı örneği

Varsayımsal bir senaryo: Bir kozmetik zinciri, iki AVM'den teklif alıyor. Birincisi metrekaresi 1.000 TL'den 150 metrekare kiralanabilir alan öneriyor, katsayısı 1,25. Yani net alan 120 metrekare. İkincisi metrekaresi 1.050 TL'den 140 metrekare öneriyor, katsayısı 1,10; net alan yaklaşık 127 metrekare. Zincir, net metrekare başına maliyeti hesapladığında ikinci teklifin daha avantajlı olduğunu görüyor. Kiralama ekibi bu hesaplamayı kira maliyeti oranı analizine de ekliyor.

Ortak alan katsayısı için dikkat edilmesi gerekenler

• Teklifler karşılaştırılırken metrekare fiyatı yerine net alan başına maliyet esas alınmalıdır.
• Ölçüm yöntemi ve katsayının nasıl hesaplandığı sözleşmede yazılı olmalıdır.
• Bina tadilatı ya da genişlemesi katsayıyı değiştirebilir, bu durumun kirayı nasıl etkileyeceği önceden belirlenmelidir.
• Ortak alan giderleri de çoğu zaman aynı alan üzerinden paylaştırılır, toplam maliyet birlikte değerlendirilmelidir.

İlgili terimler

Bu kavramla ilişkili terimler arasında brüt kiralanabilir alan, net satış alanı, ortak gider mutabakatı ve ticari kira sözleşmesi bulunur. AVM kiralama haberleri AVM ve gayrimenkul kategorisinde yer alıyor.