Breakpoint (Ciro Kirası Eşiği) Nedir?
Breakpoint (ciro kirası eşiği), AVM kira sözleşmelerinde kiracının sabit kiraya ek olarak ciro kirası ödemeye başladığı satış seviyesidir; bu eşiğin üzerindeki cironun belirli bir yüzdesi kira olarak ödenir.
AVM kira sözleşmelerinin önemli bir kısmında kiracı iki tür kira öder: sabit kira ve ciro kirası. İkincisinin devreye girdiği satış seviyesine breakpoint denir. Mağazanın satışları bu eşiğin altında kaldığı sürece kiracı yalnızca sabit kirayı öder; eşiği aştığında ise aşan kısmın sözleşmede belirlenen yüzdesini ek kira olarak öder. Model, AVM'nin başarılı kiracılarının büyümesinden pay almasını sağlarken, kiracının düşük satış dönemlerinde fazla kira ödemesini önler.
Breakpoint nasıl çalışır?
İki tür breakpoint vardır. Doğal breakpoint, sabit kiranın ciro kirası oranına bölünmesiyle bulunur. Formül: Doğal breakpoint = Yıllık sabit kira ÷ Ciro kirası oranı. Bu noktada sabit kira ile ciro kirası birbirine eşittir. Yapay breakpoint ise taraflarca bu hesaptan bağımsız olarak, daha yüksek ya da daha düşük bir tutar olarak belirlenir.
Bazı sözleşmelerde kiracı, sabit kira ile cironun belirli bir yüzdesinden hangisi yüksekse onu öder; bu yapı da sonuçta doğal breakpoint mantığıyla çalışır. Ciro tanımı, raporlama sıklığı ve ciro denetimi hakkı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Perakendede breakpoint örneği
Varsayımsal bir örnek: Bir giyim mağazası yıllık 1,2 milyon TL sabit kira ödüyor ve ciro kirası oranı yüzde 8. Doğal breakpoint 1.200.000 ÷ 0,08 = 15 milyon TL'dir. Mağazanın yıllık cirosu 18 milyon TL olursa, eşiği aşan 3 milyon TL'nin yüzde 8'i olan 240.000 TL ek kira ödenir. Toplam kira 1,44 milyon TL'ye ulaşır. Ciro 13 milyon TL'de kalırsa kiracı yalnızca sabit kirayı öder. Kiracı, büyüme planlarını yaparken ek kira etkisini de kira maliyeti oranı hesabına katıyor.
Breakpoint için dikkat edilmesi gerekenler
- Ciro tanımında KDV, iadeler, personel satışları ve online siparişlerin durumu açıkça yazılmalıdır.
- Yapay breakpoint müzakere edilirken mağazanın gerçekçi satış tahmini esas alınmalıdır.
- Ciro raporları zamanında ve denetlenebilir şekilde hazırlanmalıdır.
- Kira artışlarında sabit kiranın yükselmesi doğal breakpoint'i de yükseltir, bu etki hesaplanmalıdır.
İlgili terimler
Breakpoint ile bağlantılı terimler arasında ciro bildirimi, minimum garanti kira, kademeli kira ve kick-out maddesi yer alır. AVM kiralama haberlerini AVM ve gayrimenkul kategorisinde takip edebilirsiniz.
Son güncelleme: · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü
Alıntılarken kaynak gösterin: "Breakpoint (Ciro Kirası Eşiği) nedir?", Perakende Sözlüğü, Perakende Sektörü — https://perakendesektoru.com/sozluk/breakpoint-ciro-kirasi-esigi-nedir/