Satış ve Geri Kiralama (Sale and Leaseback) Nedir?

Satış ve geri kiralama, bir perakendecinin sahibi olduğu mağaza, depo ya da merkez binasını bir yatırımcıya satıp aynı mülkü uzun süreli kira sözleşmesiyle kullanmaya devam etmesidir.

Satış ve geri kiralama (sale and leaseback), perakendecinin gayrimenkulüne bağlı sermayeyi nakde çevirmesinin yollarından biridir. Şirket mülkü satar, satış bedelini tahsil eder ve aynı gün alıcıyla uzun süreli bir kira sözleşmesi imzalar. Mağaza ya da depo hiç kapanmaz, müşteri hiçbir şey fark etmez; değişen tek şey mülkün sahibidir. Yöntem, büyüme dönemindeki zincirlerin yeni mağaza yatırımlarını finanse etmek, borç azaltmak ya da gayrimenkul yerine çekirdek işine odaklanmak istediğinde gündeme gelir.

Satış ve geri kiralama nasıl çalışır?

İşlemin fiyatı, kira sözleşmesinin koşullarıyla doğrudan bağlantılıdır. Yatırımcı mülkü, alacağı kira gelirinin değerine göre fiyatlar; kira ne kadar yüksek ve sözleşme ne kadar uzunsa satış bedeli de o kadar yüksek olur. Bu nedenle perakendeci, yüksek satış bedeli ile ileride ödeyeceği kira yükü arasında bir denge kurar. Sözleşmeler genellikle uzun sürelidir, kira artışları endekse bağlanır ve bakım ile vergi giderleri çoğu zaman kiracıya bırakılır.

Perakendecinin bilançosunda mülk yerine kiralama yükümlülüğü yer alır; TFRS 16 nedeniyle kira yükümlülüğü yine bilançoda gösterilir, ancak ortaya çıkan nakit şirketin kullanımına geçer. İşlem, varlık hafif model stratejisinin bir parçası olarak da değerlendirilebilir.

Perakendede satış ve geri kiralama örneği

Varsayımsal bir örnek: Bir süpermarket zinciri, sahibi olduğu 20 mağazanın binasını bir yatırımcıya satıyor ve her biri için on beş yıllık kira sözleşmesi imzalıyor. Elde edilen nakitle 40 yeni kiralık şube açıyor. Zincir, yeni şubelerin dört duvar FAVÖK katkısının, satılan mağazalar için ödenecek yeni kiralardan daha yüksek olacağını hesapladığı için işlemi yapıyor.

Satış ve geri kiralama için dikkat edilmesi gerekenler

• Kira süresi ve artış maddeleri, mağazanın uzun vadeli satış beklentisiyle uyumlu olmalıdır.
• Mağazayı ileride kapatma ya da devretme ihtimali için esneklik hükümleri müzakere edilmelidir.
• Satış bedelinin hangi yatırımlarda kullanılacağı önceden planlanmalıdır.
• Vergi, tapu masrafları ve muhasebe etkileri işlemden önce uzmanlarla birlikte hesaplanmalıdır.

İlgili terimler

Bu işlemle ilişkili kavramlar triple net kira, build-to-suit, CAPEX ve ticari kira sözleşmesi başlıklarında anlatılıyor. Perakende gayrimenkulü haberleri AVM ve gayrimenkul sayfasında, sektörün diğer gelişmeleri ana sayfamızda.

Son güncelleme: 18 Ekim 2026 · Kaynak: Perakende Sektörü Perakende Terimleri Sözlüğü